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国海证券首席经济学家夏磊
2026年一季度 ，房地产市场出现“小阳春 ”，重点城市二手房成交显著放量 ，新房价格环比上涨城市数量有所增加 。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善、库存能否持续去化 、政策能否持续支持？
信心比黄金更重要 。一季度以来 ，房地产市场已呈现出积极变化。要让“小阳春”持续下去，居民信心必须继续改善并保持稳定 。
购房者信心恢复 ，主要有四个支撑 。一是由于宏观经济向好提供底层支撑。2026年一季度国民经济实现良好开局 ，GDP同比增长5.0% 。从收入端看，一季度全国居民人均可支配收入12782元 ，扣除价格因素实际同比增长4.0% 。从结构来看 ，工资性收入同比增长4.9%，保持稳定；经营净收入同比增长6.6% ，是收入增长的主要贡献项 ，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复。从物价看，2026年1-4月CPI同比上涨0.9%，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放 。宏观经济的向好 ，为房价预期改善提供了坚实基础 。
二是股市财富效应逐步显现。2024年9月24日政策组合拳推出以来 ，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点，刷新2015年以来新高。2024年9月24日至2026年5月11日 ，上证指数累计涨幅达48% ，显著修复并提升了居民金融资产市值，形成了较为可观的财富效应 ，为居民“卖旧买新 ”提供重要资金储备 。与此同时 ，居民资产配置行为出现明显变化 。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9% ，居民“持币待购 ”意愿增强 。
三是法拍房对边际房价的冲击减弱 。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位 ，北京降至0.6%，上海0.7% ，广州 、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点 ，占比约为3.4%和3.6%。法拍房占比整体维持低位，因法拍折价引发的“价格坍缩”被有效隔离在局部范围，并未蔓延至主流二手房定价体系 。
法拍房对市场影响更可控 。根据中指数据统计 ，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套 ，同比下降4.3%。在此基础上，以深圳为例 ，部分债权银行已主动“下场 ”定价快速处置抵押资产 ，未来法拍房的折价率将更合理，有助于避免价格螺旋下跌 ，边际房价得到稳定 。
四是租金回报率回升修复房地产资产估值 。2026年3月 ，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正 。租金回报率托底资产价格的核心机制在于 ，租金收益覆盖月供成本 ，持有房产从“净支出 ”状态切换为“收支平衡甚至盈余” 。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例，根据链家资料显示当前市场总价约220万元 ，月租金约5300元 ，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120万元，公积金贷款100万元 ，贷款期限20年、等额本息还款 ，月供约为5347元，月供与月租金已非常接近。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小 ，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低 ，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件 。
宏观经济 、财富效应 、供给扰动、资产估值四个维度形成合力，居民信心改善具备一定可持续性 ，这是“小阳春 ”延续的最重要条件 。但股市波动 、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察。
库存也在持续去化中 。2026年4月末 ，全国商品房待售面积同比下降0.5%，连续2个月下降 ，供求关系出现边际改善 。但全国房地产库存总量（含现房 、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米 ，库存压力尚未根本缓解。只有推动库存持续去化，才能为市场止跌企稳提供基础 。
一是库存去化渠道在拓宽 。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房 ，将有助于库存去化。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上 ，用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房 。通过收储转化，可以在补充保障房供给的同时，消化库存 。
二是土地成交持续下降。根据中指数据统计 ，全国土地成交规划建面连续5年下降 ，2025年成交9.9亿平方米，较历史高点下降67% ，2026年土地成交下降持续 ，1-4月同比下降19.2% 。土地成交的持续缩量，意味着后续新房供应将减少 ，有助于去库存 。各地也因城施策精准调控 ，如福建省明确，部分市 、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应 ，12至24个月的按“盘供平衡 ”原则供应。这种的精准调控 ，使土地供应与各地实际消化能力相匹配，避免无效供给的进一步累积。
三是产品升级 ，供给结构优化 。2026年《政府工作报告》明确“好房子”建设标准 ，“安全 、舒适、绿色 、智慧”成为新一轮产品升级的核心方向 。通过容积率优化 、绿色建筑、智慧社区等产品升级政策，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品，推动住房“更新换代 ” ，激活新房市场需求 ，避免库存长期沉淀。与此同时，规划端也给予有力支持 。相关部门优化居住用地规划指标 ，包括适度提高容积率 、调整绿地率 、建筑密度、建筑退让距离 、停车配建标准 ，并完善公共服务 、市政交通设施配建以及风貌引领要求 。这些供给结构优化措施，既提升了新房产品的竞争力 ，又更好地匹配了居民改善型住房需求 ，有助于加速库存去化。
多渠道去化、供给收缩 、产品升级共同发力，有望推动库存持续去化 ，助力市场企稳 。
本轮“小阳春 ”是限购松绑 、房贷利率下调、公积金优化、“以旧换新”等多项政策叠加的结果 。政策边际效应容易递减 ，要让行情持续，必须保持政策连续性和针对性。
一是进一步降低交易成本 。在现有换房退税 、增值税3%税率基础上 ，可继续降低首套或唯一住房契税 ，对“卖一买一 ”家庭给予契税减免 。同时推动中介费率公开透明 、实行分档收费，减少交易摩擦。
二是保持金融支持力度 。当前购房首付最低15%、房贷利率已低至3.06% 。下一步可因城施策放宽首套认定，如挂牌房源不计套数 ，按区划分首套房标准。扩大公积金提取支付首付范围 ，提高多子女家庭额度。推广贷款利息补贴，如苏州青年人才50%贴息 ，南京“卖旧买新 ”的1%贴息等 。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定 。
三是政策工具箱保持动态更新。加大“以旧换新”力度 ，推广国企收购旧房 、中介优先帮卖 、解约保护等模式，打通置换堵点 。因地制宜发放购房补贴 ，重点支持多子女和换房家庭 。全面推广“房票安置 ” ，珠海等地已明确用于城中村改造。建立多元化房源库，探索房票跨区域流通 ，直接为新房市场导入需求 。
政策保持其支持力度并持续优化 ，可助力巩固当前房地产市场回暖势头 。
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